30 มกราคม 2558

เล่าความคืบหน้า Senior Co-Housing

     วันนี้งดตอบคำถามคนป่วยสักวันนะครับ เพื่อเล่าเรื่องความคืบหน้าและปัญหาของการทำ senior co-housing ตามที่เคยสัญญาไว้ว่าจะเล่าให้ฟังเป็นระยะๆ


คอนเซ็พท์ของซีเนียร์โคโฮ (Senior Co-Housing)

     ซีเนียร์โคโฮ คือรูปแบบของชุมชนที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่มีขนาดเล็กประมาณโคโฮละไม่เกิน 35 หน่วย อาจจะเป็นบ้านเดี่ยว หรือบ้านกลุ่ม หรืออาคารชุด ก็ได้ โดยมีคอนเซ็พท์ของแต่ละโคโฮว่า

1. ทุกคนรู้จักกัน ดูแลกันและกัน (co-care)
2.  ทุกคนมั่นหมายจะอยู่ที่โคโฮนี้จนแก่และจะตายที่นี่ (age in place)
3.  ช่วยกันคิดช่วยกันทำ (co-decision) ทุกคนเป็นกรรมการโคโฮ คิดจะทำอะไรใหม่ๆนอกเหนือจากที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ตั้งโคโฮ ต้องได้มติเอกฉันท์
4. มีรั้วปิดล้อมเฉพาะชุมชนไม่ให้บุคคลภายนอกเข้าไป (gated community)
5.  ทุกคนมีบ้านของตัวเอง แต่ก็มีพื้นที่ร่วม (privacy & shared facilities) โดยแชร์สิ่งที่ใช้ร่วมกันได้เพื่อการประหยัด สิ่งที่ใช้ร่วมกันอย่างน้อยที่สุดมี 5 อย่าง คือ
5.1 รั้วเดียวกันล้อมรอบโคโฮ
5.2 ระบบกันขโมยและกล้องวงจรปิดระบบเดียวกัน
5.3 ระบบเรียกฉุกเฉิน (nurse call system) ระบบเดียวกัน
5.4 บ้านพักคนสวนหลังเดียวกัน มีคนสวนและคนเฝ้าที่เป็นคนเดียวกัน และคนคนเดียวนี้ทั้งเฝ้ายาม ทั้งตัดหญ้า และทั้งดูแลโคโฮ
5.5 ระบบจ่ายน้ำร่วมกัน

การเริ่มต้นเกิด Coho-1

     Coho-1 เป็น senior co housing แห่งแรกที่ผมทำขึ้น มีเนื้อที่รวม 8 ไร่ เป็นโฉนดแยกกันเป็นแปลงย่อยอยู่แล้ว 11 แปลง เจ้าของที่เดิมมีสองคน ผู้ที่จะมาอยู่ใน coho-1 ได้ซื้อที่ดินมาจากเจ้าของที่เดิม แล้วมาร่วมกันทำชุมชน coho-1 ขึ้น ได้ซื้อขายที่ดินกันเมื่อต้นปี 2514 สมาชิกทั้งหมดได้มาทำความรู้จักกัน ร่วมตัดสินใจร่วมกันเช่นรั้วของชุมชนจะเป็นรั้วแบบไหน แล้วก็เข้าสู่ระยะการก่อสร้าง ซึ่งกำหนดเวลาไว้ 3 ปี แต่ละคนก็สร้างบ้านของตัวเอง โดยมีข้อตกลงกันว่าไม่มีรั้วภายในนะ ความสูงบ้านไม่เกิน 8.5 เมตร เป็นทรงจั่วนะ หลังคาใช้กระเบื้อง shingle เหมือนกันหมดนะ

ปัญหาในชีวิตจริง 

     พอเริ่มเข้าสู่ระยะก่อสร้าง ก็พบว่าสมาชิกแต่ละท่านต่างมีความต้องการพิเศษบางเรื่องแตกต่างออกไปจากที่เคยตกลงกันไว้บ้าง เช่นบางท่านไปซื้อบ้านเก่ามาวาง แบบและรูปทรงของบ้านก็ไม่ได้สะเป๊คกลาง วางลงไปแล้วเพื่อนบ้านก็รู้สึกว่าเฮ้ยทำไมมันสูงและทึบอย่างนี้ บางท่านก็เป็นแนว minimalist คือไม่ชอบอะไรที่เป็นจั่วๆ แต่ชอบอะไรที่เป็นเล็กๆเป็นกล่องๆตัดๆเรียบๆง่ายๆมากกว่า บางท่านก็ไม่ชอบหลังคา shingle บางท่านก็อยากมีรั้วเตี้ยพอก้าวข้ามได้รอบที่ของตัวเองจะได้รู้ว่าเขตที่ตัวเองอยู่ตรงไหน  ความแตกต่างในความคิดและความต้องการของสมาชิกแต่ละรายเหล่านี้ดูไปก็เป็นเรื่องธรรมดา แต่ก็ทำให้สมาชิกบางท่านเกิดคำถามขึ้นว่าเอ..นี่ถ้าสมาชิกปัจจุบันคนใดคนหนึ่งขายที่ดินของตัวเองไป หรือตกทอดเป็นมรดกไป หากเจ้าของที่ดินคนใหม่เกิดไม่รู้ไม่ชี้ทำอะไรโดยไม่สนใจข้อตกลงเดิม เพื่อนบ้านจะไมแย่กันไปหมดหรือ บางท่านก็มีประสบการณ์เจ็บกับการถูกคดโกงมาแล้ว โดยผู้รับเหมาบ้าง โดยคู่ค้าบ้าง ก็กังวลไปถึงการจ้ดการดูแลเงินกลางของ coho ซึ่งเป็นเงินหลายล้าน

เป็นนิติบุคคลจะแก้ปัญหาได้ไหม

     เมื่อสมาชิกกังวล ก็เอาเรื่องมาเข้าที่ประชุม coho1 ที่ประชุมก็มีข้อสรุปว่าเพื่อลดความกังวลนี้ จะช่วยกันหาลู่ทางให้มีนิติบุคคลขึ้นมาเป็นตัวแทนของ coho มีระบบบัญน้ำบัญชีที่ได้มาตรฐาน และบังคับให้แนวคิด senior co housing นี้เป็นสิ่งที่สมาชิกผู้มาเป็นเจ้าของที่ดินทุกคนต้องทำตาม แล้วก็ฝากสมาชิกที่เป็นนักกฎหมายบ้าง ที่มีญาติมีเพื่อนเป็นนักกฎหมายบ้าง กระจายกันไปช่วยหาลู่ทาง

      แต่ดูแล้วจนบัดนี้ก็ยังหาทางไม่เจอ เพราะการตั้งเป็นบริษัทก็ดี เป็นสมาคมก็ดี จะได้ความเป็นนิติบุคคลก็จริง แต่จะไปบังคับสมาชิกไม่ให้ทำอะไรบนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนตัวของเขาก็ไม่ได้ คงบังคับได้แต่เรื่องที่เป็นกิจการโดยตรงของนิติบุคคลฯเท่านั้นเช่นการต้องจ่ายค่าสมาชิกเป็นต้น จะให้เอาที่ดินมารวมกันเป็นที่ดินของบริษัทหมดแล้วออกหุ้นให้ก็คงไม่มีใครยอมเพราะเขาตั้งใจซื้อที่ดินไว้เป็นทรัพย์ ไม่ได้ตั้งใจซื้อหุ้นบริษัท ครั้นจะไปใช้กฎหมายจัดสรรที่ดินก็ไม่ได้ เพราะที่ดินนี้ซื้อมาแบบทรัพย์ทั่วไปจากผู้ขายสองคน ซื้อแล้วเอามารวมกันเป็นชุมชน senior co housing ไม่ใช่ซื้อมาแบบที่จัดสรร จึงใช้กฎหมายจัดสรรที่ดินไม่ได้ อย่างไรก็ตาม ถึงใช้ได้ กฎหมายก็ทำได้แค่บีบให้สมาชิกชำระหนี้ค่าบำรุงให้ครบเท่านั้น วิธีบีบก็คือสมาชิกเจ้าไหนเบี้ยวค่าส่วนกลางก็แจ้งขอให้ทางราชการบล็อกการขายที่ดินเพื่อเก็บหนี้ให้ได้ก่อน ซึ่งอำนาจแค่นี้หากเจอคนหัวไม้ไม่ยอมทำตามหมู่คณะและไม่ขายที่ดินด้วยก็บังคับไม่ได้อยู่ดี ตัวอย่างก็มีให้เห็นแล้วตามหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดต่างๆ แทบทุกแห่่งจะมีคนหัวไม้แบบนี้อยู่ 10-20% คือ เงินหนะมี แต่ไม่หนี ไม่จ่าย โดยที่นิติบุคคลฯก็จนปัญญาจะไปทำอะไรได้ อย่างดีก็ทำได้แค่ติดป้ายประจาน

หมอสันต์จะแก้ปัญหานี้อย่างไร

     มีสมาชิกท่านหนึ่งกระซิบถามผมเป็นส่วนตัวว่าผมกังวลปัญหานี้ไหม ผมตอบว่าผมไม่กังวลครับ การจะสร้างชุมชนโดยตั้งโจทย์ worst case scenario ไว้เผื่ออนาคตแล้วหาทางคุมประพฤติสมาชิกให้อยู่หมัดล่วงหน้า ถ้าทำได้มันก็ดีอยู่ ผมก็โอเค. โนพร็อบเบลม แต่ผมมีความเห็นส่วนตัวว่าเราไม่จำเป็นต้องไปปวดหัวขบปัญหาในอนาคตมากดอก เราอยู่กับปัจจุบัน แก้ปัญหาในปัจจุบันกันไปทีละเปลาะก็พอแล้ว อะไรที่มีความเห็นแตกต่างกันก็จูนเข้าหากัน โดยใช้ common sense ว่าเรื่องเล็กควรอะลุ่มอล่วย เรื่องใหญ่ควรยืนหยัดหลักการ แต่ ณ ขณะนี้เรื่องใหญ่ที่เป็นหัวใจของ senior co-housing ห้าประการที่ตกลงกันไว้คือ

(1) co-care
(2) age in place
(3) co-decision
(4) gated community
(5) privacy & shared facilities

     ในเรื่องใหญ่ทั้งห้าเรื่องนี้ยังไม่มีเรื่องไหนมีปัญหาเลยสักเรื่องเดียว เพราะเรายังไม่ได้มาอยู่ด้วยกัน ยังไม่ได้แสดงศักยภาพที่จะช่วยเหลือกันและกันเลย ถ้าเรามามัวเสียเวลากับการวิตกจริตหาทางคุมประพฤติของกันและกันไว้เผื่อปัญหาในวันข้างหน้า ผมว่าเราจะเสีย focus เดิมของเรานะครับ focus เดิมของเราคือจะสร้างสังคมเพื่อนบ้านเกื้อกูล

     ดังนั้น โดยส่วนตัวแล้วแนวทางแก้ปัญหาของผมคือให้เวลาเป็นตัวสร้างความลงตัวโดยอัตโนมัติ ปี 2560 พอบ้านสร้างเสร็จ สมาชิกเริ่มเข้ามาอยู่ ความเป็นชุมชนก็เกิดขึ้น ศักยภาพของ senior co housing ในแง่ของการเป็นชุมชนช่วยเหลือเกื้อกูลกันมันจะเบ่งบานเอง ถึงตอนนั้น เมื่อได้รู้จักกันดี ได้พึ่งพาอาศัยกันไปมา มิตรภาพที่แท้ก็เกิด ความอยากจะคุมประพฤติของคนอื่นก็อาจจะลดความสำคัญลง

จะเดินหน้า coho 2,3,4,5 หรือจะรอดู coho-1 ก่อน

     ตอนนี้ coho 2,3,4 ก็เดินมาพิมพ์เดียวกับ coho1 เด๊ะเลย คือจะซื้อที่ดินมาจากเจ้าของที่ดิน แล้วเอามารวมกันตั้งเป็นชุมชน ไม่มีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล ตอนนี้ดูที่กันไปแล้ว มีคนจองที่ไปแล้วประมาณ 50%

     ถามว่าจะมีอะไรเป็นหลักประกัน (เชิงกฎหมาย) ว่าเจ้าของที่ดินใหม่จะถูกบังคับให้ทำตามข้อตกลงร่วมกันนี้ตลอดไป คำตอบก็คือ..ไม่มี  พอได้รับคำยืนยันเช่นนี้ คนที่จองซื้อที่ดินเพื่อทำ coho 2,3,4,5 หหลายคนก็รู้สึกหนาวขึ้นมาแบบอัตโนมัติ

     ถามว่าความเชื่อของหมอสันต์ที่ว่าเมื่อชุมชนเกิดขึ้นแล้ว จิตวิญญาณของการเป็นชุมชนแบบเพื่อนบ้านเกื้อกูลจะเกิดขึ้น แล้วปัญหาการขาดกฎหมายคุมประพฤติเพื่อนบ้านจะหมดไปเอง จะเป็นจริงได้หรือ ตอบว่า...ต้องรอดู coho-1 ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2560 เป็นต้นไป

     ดังนั้นมันก็น่าจะมีเหตุผลนะถ้าจะชลอโครงการ coho2,3,4,5 ออกไปก่อน รอจนเห็นตัวอย่างจาก coho-1 ว่ามันเวอร์คแน่แล้ว จึงจะค่อยเดินหน้าก็ไม่สาย คิดได้อย่างนี้แล้วผมก็หารือกับผู้ที่จอง coho2,3,4,5 ไว้ แล้วก็ตัดสินใจขอเลิกการจอง coho 2,3,4,5 คืนเงินค่าจองกับทุกท่านไปจนหมดแล้ว

     สรุปว่าผมขอยกเลิก coho 2,3,4,5 และจะไม่มีการสร้าง coho ใหม่เพิ่มเติมจนกว่าจะล่วงพ้นปี พ.ศ. 2560 เมื่อ coho-1 สำเร็จเห็นผลเป็นชุมชนตัวอย่างได้แล้วอย่างดี..โดยไม่ต้องอาศัยกฎหมายบังคับสมาชิก
   
     สิ่งที่เรียนรู้จากอดีต และคำถามจากว่าที่สมาชิกซึ่งจะต้องนำมาพิจารณาในการทำ coho-2 ในอนาคตคือ

       1. สถานที่ตั้ง coho-2 จะต้องอยู่ในชุมชนที่มีกลไกควบคุมการใช้ที่ดินอย่างชงัดและเชื่อถือได้ เช่นการอยู่ในชุมชนที่มีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเรียบร้อยแล้ว เพื่อป้องกันที่ดินข้างเคียงทำอะไรแผลงๆในอนาคต แบบว่าตั้งคอกหมูหรือคอกวัวส่งกลิ่นให้ดม เป็นตัน

      2. ต้องมีระบบกฏหมายช่วยบังคับเจตนาการอยู่ร่วมกันให้อยู่ยั้งยืนยงด้วย คือถ้าไม่จัดตั้งกันเป็นบริษัทที่มีสมาชิกเป็นผู้ถือหุ้น ก็ต้องทำภายใต้กฎหมายบ้านจัดสรรมีนิติบุคคลบ้านจัดสรร หรือไม่ก็ต้องทำเป็นอาคารชุดที่ทุกคนประกอบกันเป็นนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น

     3. ว่าที่สมาชิกหลายท่านต้องการหน่วยที่พักแบบว่าปิดกุญแจทิ้งไว้แล้วไปเมืองนอกหกเดือนแล้วกลับมาเปิดปัดกวาดเช็ดถูแป๊บเดียวก็อยู่ต่อได้เลย นั่นหมายความว่ารูปแบบอาคารชุดเป็นรูปแบบที่เหมาะสำหรับกลุ่มนี้มากที่สุด

     4. ยังมีว่าที่สมาชิกอีกจำนวนหนึ่งถามคำถามที่ซีเรียสมาก คือถามว่าถ้าเป็นผู้หญิงตัวคนเดียว เมื่ออายุมากแล้ว ช่วยต้วเองไม่ได้ในบางเรื่องเช่นอาบน้ำ ขึ้นเตียงลงเตียง จะมีระบบนำผู้ช่วยดูแลเข้ามาเป็นบางเวลาเพื่อให้อยู่ในบ้านตัวเองจนวาระสุดท้ายได้อย่างไร

     และยิ่งไปกว่านั้นคือบางท่านถามว่าถ้าเป็นอัมพาตต้องหยอดข้าวหยอดน้ำช่วยเหลือตัวเองไม่ได้อย่างสิ้นเชิง จะอยู่ได้อย่างไรจนวาระสุดท้ายโดยไม่ต้องย้ายไปอยู่ที่อื่น ซึ่งนี่เป็นคำถามที่คมมาก เพราะตัวผมเองวันหนึ่งก็ต้องทุพลภาพเหมือนกัน และเมื่อถึงเวลานั้นผมก็อยากจะนอนแบ็บอยู่ในบ้านของผม ไม่ต้องการไปนอนแบ็บอยู่ในที่อื่นซึ่งไม่ใช่บ้านของตัวเอง

     5. ตัวผมเองนั้นมีข้อจำกัดว่า coho-2 จะต้องอยู่มวกเหล็กวาลเลย์นี้แหละ เพราะบ้านผมอยู่ที่นี่ผมและอยู่มานานสิบกว่าปีจนติดที่แล้ว ผมจึงจะไม่ไปทำงานที่ไหนไกล ประเด็นนี้ผมไม่ห่วงนัก เพราะในหุบเขานี้ปัจจุบันเป็นหมู่บ้านรกร้าง มีที่อยู่ถึง 400 กว่าไร่ ยังไงก็คงหาที่ว่่างๆได้แหละ
   
     ทั้งหมดนั้นเป็นโจทย์ที่ผมจะต้องตีให้แตกก่อนที่จะคิดทำ coho-2 ว่าที่สมาชิกท่านใดมีความเห็นเพิ่มเติมในระหว่างที่ยังไม่ถึง มค. 2560 นี้ ก็เขียนมาบอกเล่ากันได้นะครับ

ถ้าใจถึง จะมาอยู่ใกล้กันแบบ stand alone ก็ได้นะ 

     สองสามเดือนมานี้ มีเพื่อนใหม่ของผมคนหนึ่งเพิ่งเกษียณแล้วเข้ามาซื้อบ้านเก่าหลังหนึ่งในมวกเหล็กวาลเลย์ ไม่ไกลจาก coho-1 เท่าไหร่ ท่านมาอยู่แบบ stand alone คือซื้อบ้านเอง อยู่คนเดียว แต่ความที่รู้จักมักคุ้นกับผมมาก่อนจึงได้มีโอกาสนั่งดื่มไวน์สนทนาธรรมกันที่ระเบียงบ้านของท่านบ้าง ที่ลานบ้านของผมบ้าง เป็นครั้งคราว มีอะไรก็วิ่งหากัน คือแค่เพื่อนกันมาอยู่ใกล้กันมันก็เกิดเป็นสังคมเพื่อนบ้านเกื้อกูลขึ้นมาได้แล้ว ท่านที่ชอบแนวนี้จะเอาแบบเพื่อนคนนี้ก็ได้นะครับ โดยทั้งนี้ต้องยอมรับว่าจะต้องผจญปัญหาของการอยู่คนเดียวเอาเอง ไม่ว่าจะเป็นน้ำบาดาลเจาะตรงไหนอย่างไร น้ำบาดาลแห่งสูบไม่ขึ้นจะทำอย่างไร จะจ้างใครมาเฝ้าบ้าน จะผจญขโมยขโจรอย่างไร ฯลฯ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ ว่าจริงๆแล้วมันก็เป็นชีวิตปกติสำหรับคนที่อยู่บ้านนอกทั่วๆไป ที่เขาจะต้องเจออยู่แล้ว


นพ.สันต์ ใจยอดศิลป์
(last updated 21 กค. 58)