13 ตุลาคม 2557

ข้อมูลสำหรับผู้อยากจะมาอยู่ใน Senior Co-Housing

    สำหรับผู้สนใจจะมาอยู่ด้วยกันในรูปแบบ Senior Co-Housing ผมขอให้ข้อมูลสำหรับเป็นไอเดียเริ่มต้น ดังนี้

คอนเซ็พท์ของซีเนียร์โคโฮ (Senior Co-Housing)

     ซีเนียร์โคโฮ คือรูปแบบของชุมชนที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่มีขนาดเล็กประมาณโคโฮละไม่เกิน 15 -20 หน่วย เป็นบ้านเดี่ยวทั้งหมด โดยมีคอนเซ็พท์ของแต่ละโคโฮว่า

1. ทุกคนรู้จักกัน ดูแลกันและกัน (co-care)
2.  ทุกคนมั่นหมายจะอยู่ที่โคโฮนี้จนแก่และจะตายที่นี่ (age in place)
3.  ช่วยกันคิดช่วยกันทำ (co-decision) ทุกคนเป็นกรรมการโคโฮ ไม่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล คิดจะทำอะไรใหม่ๆนอกเหนือจากที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ตั้งโคโฮ ต้องได้มติเอกฉันท์
4. มีรั้วปิดล้อมเฉพาะชุมชนไม่ให้บุคคลภายนอกเข้าไป (gated community)
5.  ทุกคนมีบ้านของตัวเอง แต่ก็มีพื้นที่ร่วม (privacy & shared facilities) โดยแชร์สิ่งที่ใช้ร่วมกันได้เพื่อการประหยัด สิ่งที่ใช้ร่วมกันอย่างน้อยที่สุดมี 5 อย่าง คือ

5.1 รั้วเดียวกันล้อมรอบโคโฮ
5.2 ระบบกันขโมยและกล้องวงจรปิดระบบเดียวกัน
5.3 ระบบเรียกฉุกเฉิน (nurse call system) ระบบเดียวกัน
5.4 บ้านพักคนสวนหลังเดียวกัน มีคนสวนและคนเฝ้าที่เป็นคนเดียวกัน และคนคนเดียวนี้ทั้งเฝ้ายาม ทั้งตัดหญ้า และทั้งดูแลโคโฮ
5.5 ระบบจ่ายน้ำร่วมกัน 

ภาพใหญ่ของการออกแบบชุมชน (Community Conceptual Design) 

     ซีเนียร์โคโฮ ตั้งอยู่ในรีสอร์ทเก่าชื่อ “มวกเหล็กวาลเลย์” ซึ่งมีพื้นที่ 400 ไร่ อยู่ห่างจากตลาดมวกเหล็ก จ.สระบุรีประมาณ 3 กม. เฉพาะพื้นที่ที่ใช้ทำซีเนียร์โคโฮมีพื้นที่รวม 70 ไร่ ประกอบด้วยโคโฮอยู่ติดๆกันรวมทั้งสิ้น 8 โคโฮ คือ Coho1, Coho2, Coho3, Coho4, Coho5A, Coho5B, Coho5C, Coho5D แต่ละโคโฮมีรั้วรอบขอบชิดของตนเองและมีบ้านพักคนสวนของตนเอง โดยมีบางสิ่งที่ควรกล่าวถึงในชุมชนดังนี้


     1. Exercise Road เป็นถนนราดยางกว้าง 8 เมตร ผ่ากลางชุมชน ยาว 1.6 กม. ปลายสองข้างของถนนมีเกาะกลางเป็นรูปดัมเบล สร้างขึ้นเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาขายที่ดิน Coho2, 3, 4 สร้างเสร็จ 31 ธค. 57 เพื่อให้สมาชิกทุกโคโฮใช้ออกกำลังกายเช่น จักรยาน วิ่ง เดิน เป็นต้น

     2. Senior Gym & Park เป็นพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ Coho5 ทั้ง 5A 5B 5C 5D โดยเปิดให้สมาชิกโคโฮอื่นเข้าเป็นสมาชิกใช้งานได้ด้วย ตัวพื้นที่และปาร์คสร้างและมอบให้โดย Joint Venture ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินขายให้สมาชิก Coho5 ส่วน Senior Gym สร้างโดย Coho5 พื้นที่ทั้งหมดประมาณ 3 ไร่กว่า กำหนดสร้างเสร็จเมื่อปิดการขาย Coho5 แล้ว (ประมาณ 31 ธค. 59) ใช้พักผ่อนและออกกำลังกายทุกรูปแบบ เน้นอุปกรณ์ออกกำลังกายแบบฝึกความแข็งแรงของกล้ามเนื้อสำหรับผู้สูงอายุ และอุปกรณ์ทำกายภาพฟื้นฟูร่างกายของผู้สูงอายุหลังการเจ็บป่วยเช่น อัมพาต หัวใจวาย เป็นต้น

     3. Senior Community Center ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 4 ไร่ เป็นพื้นที่ลงทุนของ Joint Venture โดยไม่เกี่ยวกับสัญญาขาย Coho กำหนดสร้างเสร็จเมื่อจบการก่อสร้าง Coho5 (ประมาณ 31 ธค. 61) ประกอบด้วย

3.1 Railway Station Park เป็นสวนพักผ่อนที่สร้างเป็นสถานีรถไฟชนบทขนาดเล็กอยู่ริมทางรถไฟ กลางทุ่งดอกไม้ 
3.2 Senior Shops ร้านค้าสำหรับผู้สูงอายุ เช่น Manicure (บริการเล็บและเท้า) ทำผม หนังสือ กาแฟ ต้นไม้ ดอกไม้ ของใช้ เป็นต้น
3.3 Medical Home เป็นคลินิกแพทย์ประจำครอบครัวที่มุ่งเน้นการส่งเสริมสุขภาพในลักษณะผู้ใช้เป็นผู้จ่ายเงิน (fee for service) มีระบบแพทย์ประจำตัว ระบบฐานข้อมูลสุขภาพต่อเนื่องที่เชื่อมโยงกับโรงพยาบาลที่สมาชิกโคโฮใช้บริการอยู่ประจำ
3.4 Caregivers’ Academy โรงเรียนฝึกสอนผู้ดูแลผู้สูงอายุ ของมูลนิธิสอนช่วยชีวิต (RFT) ซึ่งมุ่งผลิตผู้ดูแลผู้สูงอายุที่มีคุณภาพดีสู่ตลาดโดยใช้การทำงานดูแลผู้สูงอายุในโคโฮเป็นส่วนหนึ่งของประสบการณ์เรียนรู้

     4. Health Cottage ตั้งอยู่บนพื้นที่ 35 ไร่ เป็นรีสอร์ทส่วนบุคคล ไม่เกี่ยวกับสัญญาขายโคโฮ ตั้งอยู่หัวถนน Exercise Road (ซอย9) เป็นสถานที่ฝึกสอนการดูแลสุขภาพตนเองสำหรับคนป่วยและคนทั่วไปในรูปแบบเฮลท์แค้มป์ (Health Camp) และเป็นโรงแรมที่พักสำหรับคนทั่วไปด้วย ปัจจุบันเปิดดำเนินการแล้ว

     5. บ้านโกรฟเฮ้าส์ (Grove House) เป็นบ้านโบราณทรงอะดิรอนแดคของนพ.สันต์ ใจยอดศิลป์ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ที่ซอย 2/1 (ซอยต้นโพธิ์) กลางหมู่บ้านมวกเหล็กวาลเลย์ เป็นทั้งร้านกาแฟ แกลลอรี่ และสถานที่พบปะ ทำกิจกรรมพัฒนาคุณภาพชีวิตผู้สูงวัย (senior activities) เช่น ชั้นเรียนวาดรูป ชั้นเรียนเต้นรำ ชั้นเรียน Tai Chi ชั้นเรียน Yoga เป็นต้น ปัจจุบันกำลังอยู่ในระหว่างซ่อมแซม จะเปิดบริการ 6 ธค. 57

ขั้นตอนการเข้ามาอยู่ในโคโฮ

     ณ ขณะนี้ coho1 มีคนซื้อเพื่อเข้าอยู่เต็มแล้ว coho234 ได้เปิดขายและมีคนจองซื้อไปประมาณครึ่งหนึ่ง (มีทั้งหมด 19 แปลง) การจะเริ่มต้น coho จะต้องทอดเวลาไปอีกหลายเดือนจนกว่าจะมีผู้จองซื้อเต็ม แล้วจึงนัดประชุมทำความรู้จักกัน เมื่อเห็นว่าจะอยู่ด้วยกันได้แน่แล้ว จึงค่อยทำสัญญาซื้อที่ดินจริงๆ จะซื้อโดยที่ไม่เคยมาร่วมประชุมทำความรู้จักเพื่อนบ้านเลยนั้นคงไม่ได้ เมื่อซื้อที่ดินได้แล้ว จึงร่วมกันเป็นโคโฮ ดูแลเงินของโคโฮ และประชุมตัดสินใจเรื่องต่างๆของโคโฮด้วยกัน

ราคาที่ดินและค่าใช้จ่าย

     สำหรับ Coho 2, 3, 4 ราคาที่ดินคือตรว.ละ 7,500 บาท ทั้งนี้สมาชิกต้องจ่ายเงินสมทบเข้าโคโฮของตัวเองเพื่อเป็นค่าสร้างสมบัติส่วนกลางอีกตรว.ละ 2,000 บาท และต้องจ่ายค่าบำรุงรักษารายเดือนอีกตรว.ละ 15 บาท/ตรว/เดือน โดยเก็บล่วงหน้าเข้าโคโฮ 3 ปี และยังต้องเผื่องบประมาณสำหรับปลูกบ้านอีกด้วย ดังนั้นหากจะซื้อที่ 200 ตรว. งบประมาณก็คือ

ค่าที่ดิน 200 x 7,500 = 1,500,000 บาท
เงินสมทบเข้าโคโฮต 200 x 2,000 = 400,000 บาท
ค่าใช้จ่ายรายเดือน3ปี 200 x 15 x 36 = 108,000 บาท
ค่าปลูกบ้าน 100 ตรม. (ประมาณต่ำสุด) = 1,500,000 บาท
รวมงบประมาณ = 3,508,000 บาท

     สำหรับ Coho5 ทั้ง 5A 5B 5C 5D ทางเจ้าของที่ยังไม่ได้กำหนดราคา เพราะยังเตรียมพื้นที่ไม่เสร็จและยังไม่เปิดให้จองในขณะนี้ และคงจะไม่เปิดให้จองจนพ้นเดือนพค. 58 ไปแล้ว


COHO - 2
แปลงที
47 = - ไร่ 2 งาน 8 ตรว.
48 = - ไร่ 2 งาน 2 ตรว.
49 = - ไร่ 2 งาน - ตรว.
50 = - ไร่ 1 งาน 78 ตรว. (มีผู้จองแล้ว)
51 = - ไร่ 1 งาน 65 ตรว. (มีผู้จองแล้ว)
52 = - ไร่ 1 งาน 57 ตรว.
53 = - ไร่ 1 งาน 59 ตรว.
54 = - ไร่ 1 งาน 60 ตรว. (มีผู้จองแล้ว)
55 = - ไร่ 1 งาน 68 ตรว. (มีผู้จองแล้ว)

COHO - 3
แปลงที
35 = 1 ไร่ 1 งาน 57 ตรว. (มีผู้จองแล้ว)
36 = - ไร่ 3 งาน 82 ตรว. (มีผู้จองแล้ว)
37 = 1 ไร่ - งาน 15 ตรว.
38 = - ไร่ 3 งาน 66 ตรว.
39 = 1 ไร่ 1 งาน 08 ตรว.
40 = - ไร่ 1 งาน 81 ตรว. (มีผู้จองแล้ว)

COHO - 4
แปลงที
32 = 1 ไร่ - งาน 95 ตรว. (มีผู้จองแล้ว)
33 = 1 ไร่ - งาน 89 ตรว.
34 = 1 ไร่ - งาน 80 ตรว. (มีผู้จองแล้ว)

Coho5 (5A 5B 5C 5D)

เนื้อที่โดยเฉลี่ยแปลงละ 300 ตรว. รวม 50 แปลง ยังไม่เปิดขาย และยังไม่ได้กำหนดราคา 


การแบ่งที่ดิน

     ในการขาย เจ้าของขายเป็นแปลงแบบยกแปลง กรณีผู้ซื้อต้องการแบ่งเพื่อให้ได้ขนาดเล็กลง ต้องรวมกันซื้อแล้วลงชื่อเป็นเจ้าของร่วมโดยระบุสัดส่วน แล้วไปแบ่งแยกโฉนดในนามเดิมภายหลัง กรณีไม่สะดวกที่จะดำเนินการเอง มีผู้รับจ้างที่ไว้ใจได้ดำเนินการให้

การตกลงนโยบายของแต่ละโคโฮ

เมื่อจับคู่กันได้แล้วว่าใครจะเป็นเพื่อนบ้านใคร นโยบายในรายละเอียด เช่น theme ของชุมชน อาจเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับการหารือของสมาชิกแต่ละโคโฮ แต่ในกรณีที่ไม่ได้คุยกันไว้ ถือว่าให้ใช้ข้อตกลงกลางต่อไปนี้ไปพลางก่อน คือ

1. สมาชิกต้องจ่ายเงินสมทบเข้าโคโฮ 2,000 บาทต่อตรว. เข้าบัญชีของโคโฮ ในวันโอนที่ดิน
2. สมาชิกจ่ายค่าดูแลรักษาโคโฮ 15 บาทต่อตรว.ต่อเดือน เก็บล่วงหน้าเข้าบัญชีของโคโฮ 3 ปี ในวันโอนที่ดิน
3. ให้แต่ละโคโฮกำหนด (หรือไม่กำหนด) เวลาที่ต้องปลูกบ้านให้เสร็จเอาเอง แต่ในทุกกรณี เมื่อพ้นระยะเวลา 3 ปีนับจากซื้อที่ดินและจัดตั้งโคโฮแล้ว จะปิดพื้นที่ของโคโฮไม่ให้มีการสร้างที่พักคนงาน การก่อสร้างใดๆที่จะมีหลังจากนั้นต้องให้ไปตั้งแค้มป์ที่พักคนงานภายนอกรั้วโคโฮ
4. บ้านทุกหลังอยู่ในรั้วของโคโฮ ห้ามทำรั้วระหว่างบ้าน ยกเว้นการฝังหลักหมุดแนวเขต และการปลูกต้นไม้เป็นแนวช่วงสั้นๆบริเวณหลังบ้าน แต่ต้องเปิดช่องให้คนสวนและคนในชุมชนเดินผ่านที่ดินทุกแปลงได้จากทุกทิศ
5. ห้ามปลูกบ้านชิดแนวเขตเกิน 2 เมตร
6. ห้ามปลูกบ้านสูงเกิน 8.5 เมตร (สองชั้น) จากระดับสูงสุดของพื้นดินเดิม
7. ต้องใช้ถังแซทบำบัดน้ำเสียในบ้านก่อนปล่อยน้ำเสียสู่คลองระบายของชุมชน
8. สายไฟฟ้าจากเสาไฟฟ้าของโคโฮไปยังตัวบ้าน ต้องฝังลงใต้ดินไปยังตัวบ้าน
9. ทุกบ้านต้องเชื่อมต่อระบบป้องกันขโมยและระบบ nurse call system กับของโคโฮ
10. ห้ามเลี้ยงสัตว์เลี้ยงที่ส่งเสียงหรือกลิ่นรบกวนเพื่อนบ้าน
11. ห้ามเลี้ยงสุนัขแบบปล่อย

การบริหารชุมชน Coho ในระยะยาว

แต่ละโคโฮดูแลชุมชนของตัวเองในรูปแบบของกรรมการชุมชนที่มีสมาชิกทุกคนเป็นกรรมการ ในส่วนของการดูแลชุมชนใหญ่ร่วมกัน จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรขึ้นเมื่อปิดการขาย Coho5 แล้ว (ประมาณ 31 มีค. 59) ผู้อยู่อาศัยในทุก Coho (1, 2, 3, 4, 5A, 5B, 5C, 5D)  จะต้องส่งตัวแทนของโคโฮตนเองเข้าร่วมเป็นกรรมการนิติบุคคลฯ ซึ่งนิติบุคคลฯนี้มีไว้เพื่อแก้ปัญหาของชุมชนใหญ่นอกโคโฮเช่นซ่อมถนนทางเข้า เป็นต้น จะไม่แทรกแซงภายในของแต่ละโคโฮซึ่งจะดูแลตนเองในรูปแบบของ co-decision ในหมู่สมาชิกของโคโฮนั้นๆ

การไปดูที่ดิน

การไปดูที่ดิน เนื่องจากการนัดหมายดูที่ดินเป็นคณะได้จบไปแล้วเมื่อ 8 พย. 57 ผู้สนใจหลังจากนี้ต้องไปดูเองตามแผนที่ โดยไปที่ตั้งหลักที่ Health Cottage ก่อน แล้วโทรศัพท์หาคุณตู่ (0819008321) หรือโทรหาตัวหมอสันต์เอง (0819016013)


แผนที่เดินทาง

การซื้อที่ดิน

เนื่องจากการนัดหมายจองซื้อที่เป็นคณะได้ผ่านไปแล้ว การซื้อที่ดินหลังวันที่ 8 พย. 58 ต้องใช้วิธีติดต่อตรงกับคุณตู่ (0819008321) หรือโทรหาตัวหมอสันต์เอง (0819016013) หรือเขียนอีเมลไปหาหมอสันต์ที่ chaiyodsilp@gmail.com โดยผู้ซื้อต้องจ่ายเงินจอง 5000 บาท แล้วรอจนมีผู้จองครบแต่ละ coho จึงจะนัดหมายประชุมทำความรู้จักกันก่อน เมื่อเห็นว่าอยู่กันได้แน่แล้ว จึงจะทำสัญญาซื้อขายที่ดินจริง

 นพ.สันต์ ใจยอดศิลป์